FP資格をどう活かそうか?

~FPでリスタート~ CFPの資格を活かして人生を再スタートしてみる

スルガ プラチナカードの解約

こんにちは。ぶんたです。

 

またスルガネタです。

最近、不動産関係に走っていなくて、あまり情報提供ができません・・・。

 

2か月にわたってスルガのプラチナカードの利用実績がないことが確認できたので、ようやく解約することができそうです。

 

まずはプレミアムデスクに電話をすると、解約理由を聞かれたうえで、「担当支店から電話させていただきます」と。実際に翌日に電話がかかってきたのですが、必要書類のやりとりに関する説明のみで、引き留め工作はありませんでした。

 

加入から3年半。今に思えば、よくぞここまで使い倒した、という感慨です。

たとえコンビニで100円を買うにも、このプラチナカードで支払い、コツコツと負債の繰上返済につなげていましたので・・・。

いつでも、どこでも。海外のラウンジでの利用価値はありましたね。

しかし、健全な家計にはつながりませんでした。なぜなら、安易に買い物をしてしまうという悪い習慣が身についてしまったからです。

きちんと引き締めます。

 

【参考】2018-07-19 もうすぐお役御免、スルガのプラチナカード

 https://fp-de-restart.hatenablog.com/entry/2018/07/19/223343

 

本日もお読みいただき、ありがとうございました。 

スルガ銀行の人質解放

こんにちは。ぶんたです。

2か月ぶりに記事を書きます・・・

昨日、スルガ銀行で長年預けておいた定期預金(2口)を解約しました。

 

一口目は、ローン契約をした時に差し出した10万円。

これは1年定期(その後、継続)だったので、わずかながら利息も付けて返金してもらいました。

 

二口目は、貸出金利を下げてもらったときに交換条件で差し出した50万円。

これは5年定期の期限前解約だったので、利息はまったく付きませんでした。

 

残っている厄介者は、年会費6万円のプラチナカードのみ。

更新時のサービス(といってもカタログ景品程度ですが・・・)は受けっとったので、あとはクレカに紐付いている支払いがないことを確認して解約するのみです。

 

スルガ銀行では、すでに特定業務について業務停止となってますが、昨日訪問した支店では、あまり変化がなかったように思えます。不動産投資のお客さんばかりではありませんからね。

 

シェアハウス問題の発覚直後、発生源の支店(病巣)へ行く機会もあったのですが、そこの支店では独特の緊張感があったのを覚えています。支店は広いのに誰もおらず、静か過ぎました(勝手にそう感じていたのかもしれませんが・・・)。担当者も僕との対応に皮肉を言われないかとビクビクしていたのかも・・・

 

この銀行では”夢先案内人”と称して特に不動産投資をする人を食い物にしてきた感がありますが、僕は幸いにも脱出することに成功しました。不動産投資を始めて5物件目で出会った金融機関だったのですが、その時点で高望みせず、別の投資方法を考える手もあったのだと思います。僕が被害者にならなかったのは投資物件そのものに恵まれたのだとは思いますが、運もあるかと思います。取得時の金利交渉や、売却時にお世話になった不動産会社にはとても感謝しています。

 

まだ振込手数料無料などの特典は残っているので、しっかり使ってからさようならします。

 

 今日もお読みいただき、ありがとうございました。 

家賃の更新料と更新手続料

こんにちは。ぶんたです。

3週間ぶりの更新となってしまいました。

大いに反省しています・・・

 

最近のことですが、不動産会社から「契約更新の時期ですが、更新されますよね?」と電話をいただきました。「更新してください」という返答した後、不動産会社を通じて借主さんから「更新料」が振り込まれました。その際、不動産会社の”更新手続料”も差し引かれていました。

不動産会社の契約事務手続きはよくできていて、契約更新の際には、

 借主・・・更新料(貸主へ払う)+手数料(不動産会社へ払う)

 貸主・・・更新料(借主から貰う)-手数料(不動産会社へ払う)

こととなります。

つまり、契約更新のたびに不動産会社に対しては双方から手数料が入るのです(ちなみに、借主と貸主の手数料は金額が異なっています。借主のほうが、やや安め)。

僕の場合、かつては”定期賃貸借契約(4年)”の方式をとっていましたが、この場合は更新料は発生せず、期限到来後は解約となり、その後改めて契約という進め方でした。このときでも更新手続料は発生するのです。

実は、今後はもうこの地に住むこともなかろうと考え、次の入居者から普通賃貸借契約(賃貸人からの正当な事由が無い限り賃借人の契約は更新される)に変更しておきました。普通賃貸借契約は定期賃貸借とは異なり期限がありません。借主の方が立場がより強くなるため、逆に家賃を高めに設定できます。さらに2年ごとに更新料として1か月分もらう契約にしておきました。いつの間にか2年を迎えようとしているため、そのメリットが活きることとなりました。

 

関西ではこの習慣が根強く残っている地域がありますが(特に京都市内)、とはいえ、大手ハウスメーカーの管理物件や老舗不動産会社でさえ更新料の簡素化などが増えているようです。不動産会社とは仲良くしておき、より有利な契約で交渉しておくとよいですね。僕のパートナーのうち1社は地元志向なので、そのあたりの情報がよく入ります。毎月家賃の5%を不動産管理費として支払っていますが、安心して任せることができるのと超ローカルな情報をもらえることもあるので、まぁ良いかなと思っています。

 

今回のように、忘れていたころに入金があるのは嬉しいものです(突然の修繕費による出費は痛いですが・・・)。でも、きちんと計画的に収支を検討していないことがよくわかり、反省材料にもなっています。 不労所得だと思って放置しておくのはいけませんね。

 

今日もお読みいただき、ありがとうございました。 

もうすぐお役御免、スルガのプラチナカード

こんにちは。ぶんたです。

実は、スルガ銀行の利息軽減の条件としてスルガのプラチナカードを持たされていました。なんと年会費は60,000円(税込64,800円)です。

それでも加入に応じたのは、「返済アシスト」により利用金額の1.8%分をローンの繰上返済にすることができるからです。1.8%のポイントバックなんて、なかなかありませんよね。これが意外にも役に立ちました。

例えば、1か月分の元金30,000円を繰上するのには、逆算すると166万円のクレジットカード利用が必要となりますが、家族会員カードもつくっておくと、年間2回の繰上も可能となるのです。実際、僕は3年間で通算6回の繰り上げ返済を行い、元金167,683円を減らすことができました。利息軽減額もほぼ同額(実際はこれより少ない)です。

但し、かかった年会費は3年分の194,400円。その一方で、ローン利率を下げてもらったこともあり、月額のキャッシュフローは5,000円改善、これがローン返済までの29か月続きました。

ですから、あくまでも机上の考え方ですが、

元金削減167,683円+C/F改善額(5,000円×29か月分)-年会費194,400

 = 理屈上の儲け118,283円

ということになります。

とはいえ、このカードは、リボ払いの初期設定となっているため、精算額を毎月確かめ、自分からインターネット画面で振り替えないといけない面倒さがありました。この作業を忘れると、リボ払いになるので注意が必要でした。

 

そんなスルガのプラチナカードともお別れのときが近づいています。理由は、ローンを返済してしまうと「返済アシスト」のような破格のサービスはないからです。つまりプラチナカードを持っていても、役には立たない。だから、クレジットカードを別のものに切り替え、今まさに切り替えが終わろうとしています。あとは付帯サービスでゲットできるもの(景品)を今のうちに予約しておき、それが届いたら解約へ進みます。いよいよお役御免です。

 

本日もお読みいただき、ありがとうございました。 

「やよい」稼働開始

こんにちは。ぶんたです。

久しぶりに記事を書きます。

「やよい」が稼働し始めました。

個人事業主として専用の預金口座を持っているわけではないため、とりあえずは経費入力をメインに始めてみました。

今までエクセル入力し、集計・分類していたことを考えれば非常に楽になったものです。とはいえ、僕はもともと税理士さんにお願いしてきた経緯があるため、初期設定を作りこみすぎず、もっぱら集計のみに利用している段階です。それでも、営業経費と不動産経費を分けることができるので、その点だけでも楽になります。

いずれは預金・現金・クレジットカードなどを専用のものに分けていければいいなと思います。まずは65万円控除ができるくらいまでの事業規模に成長するのが目標です。

本日もお読みいただき、ありがとうございました。 

「やよいの青色申告」を導入しました

こんにちは。ぶんたです。

パソコンを買い替えたのを機に、「やよいの青色申告」を導入しました。

インストールやユーザー登録はサクサク、初期設定では少し考えるところもありましたが、順調に滑り出しました。今までは、事業所得・不動産所得ごとに領収書を振り分け、費目ごとに集計していたのですが、今回は入力するだけです。いっぺんに入力するのは大変なので、隙間時間をみて少しづつ入力していけば、確定申告の時期にまったく慌てる必要はないと思います。

事業所得については、屋号は決めているものの個人事業主の域を出ているわけではないので、預金やクレジットカードをきちんと分けることまではできていません。でも、消費税申告や法人成りを見据え、頑張って所得を増やしていきたいなと思っています。

不動産所得については、5室ある区分所有マンションを維持しながら、負債を減らしつつ出口戦略を練っていきたいと思います。

現在は青色申告控除額10万円なのですが、販売事業の規模をもっと大きくして控除額65万円を目指すこととします。不動産所得で事業規模を大きくするには5棟10室基準を満たさなくてはならず、現状では非常に厳しいものとなりそうです。

本日もお読みいただき、ありがとうございました。 

サブリース契約の更新

こんにちは。ぶんたです。

今日、所有している投資用マンションのうち一つの物件について、サブリース契約を更新しました。購入して10年を経ることによるものですが、いままで家賃の変動はなく、安定収入を得ています。サブリースについての賛否は色々とありますし、自分自身もサブリース契約なしの物件を所有していますが、一長一短あるなかで安定志向を求める方にとっては良い制度だと思っています。例えばシノケンはサブリースを推している代表的な会社のうち一つですが、とても手堅く紳士的に進めていると思います(私は回し者ではありません。念のため)。

サブリース契約なしの物件では、退去者があるとやはり不安になりますね。でも、次の入居者を探している間に、クリーニングしたりプチリフォームしたり維持できるのもメリットかもしれません。家賃交渉についても、物件管理をお願いしている不動産会社を通じて比較的強気に進めることができ、1万円の値上げができたこともあります。

不動産投資においても、偏らずにいろいろなパターンを組み合わせていくことが大切ですね。

本日もお読みいただき、ありがとうございました。

パソコンの購入と会計ソフトの導入

こんにちは。ぶんたです。

パソコンを買いなおすのを機に、会計ソフト「やよいの青色申告」を導入することにしました。今までのようなEXCEL集計では限界となりそうだからです(不動産所得を維持しながらさらに事業所得にも力を入れて行きたいので・・・)。

弥生のHPを通じて問い合わせをしたり、電話で相談したりしたのですが、夫婦2台のパソコンで共有できることや保守体制の良さ、そして何よりも担当税理士のお勧めというのがポイントでした。

半年間にたまった領収書を見るにつけ非常に憂鬱だったのですが、最低限の入力はしなくてはならないものの、入力さえしてしまえば決算書までできてしまうのだから楽なものだと思います(少なくとも今までよりは・・・)。使ってもいないうちから楽しみです。詳しくは改めてこのブログで報告したいと思います。

 

とりとめのない記事になってしまいましたが、読んでいただいてありがとうございました。

火災保険の解約と質権解除通知書

こんにちは。ぶんたです。

6月9日の記事で、火災保険の解約について書きました。

今回の売却物件には、銀行が火災保険を質権設定していたため、保険証券が手元になく(質権設定した銀行が預かっています)、そのため、決済後(1~2週間後)に銀行から「保険証券」と「質権解除通知書」を送ってもらった後、解約手続きに入る、というものでした。

https://fp-de-restart.hatenablog.com/entry/2018/06/09/230958

 

売却後一週間を経て、その「保険証券」と「質権解除通知書」が到着しました。

物件を購入したときに”質権設定承認請求書”に僕自身が署名していたのですね。まったく忘れていました・・・

返却された「保険証券」には『質権設定』というゴム印が押されていました。

不動産投資ローンは何社か設定していますが、このようなことをしたのはスルガ銀行だけです。

あとは保険会社に連絡して、解約手続きを進めることになります。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

売却したことを税理士へ報告

こんにちは。ぶんたです。

保有する投資用マンションを売却したことを担当の税理士の先生に報告しました。

譲渡所得税の申告が必要となりますので、来年の確定申告の際、同時に申告をお願いするつもりです。

不動産経営は毎日のように収支が発生するわけでもないので、エクセルでも十分に確定申告のための集計ができるのですが、最近は事業所得の方が複雑になってきました。そのあたりを先生に相談したところ、会計ソフトの利用を薦められました。全国の青色申告会が推奨していることもあり、僕には「やよいの青色申告」がふさわしいようです。

サラリーマン退職後、所得をどのように維持していくかを考えると、給与所得のあるうちに不動産の出口戦略を考え、事業所得の拡大を狙う必要があります。年間売上1000万円を超えると消費税課税事業者になってきますし、事業規模も拡大するのであれば青色申告65万円控除の適用も可能となります。個人事業主として青色申告専従者給与を考えることもできるし、法人成りしてもいいかもしれません。

決して事業が波に乗っているわけではないのに、夢は膨らみます。

 

とりとめもない記事となりましたが、お読みいただきありがとうございました。