売却決済当日は、意外にあっさり
こんにちは。ぶんたです。
昨日が投資用マンション１区分の初めての売却決済日でした。
仕事中、不動産会社から「送金完了」とのメッセージがあり、すぐにネットで入金を確認しました。
予定額の入金、ローンの全額引き落としが同時に発生、無事に決済完了です。
仕事が忙しかったので感傷に浸る時間もなく、意外にあっさりとしたものでした。
振り込まれたのは、
売却価格ー手付金ー 司法書士費用ー仲介手数料ー日割精算分（※）
（※）固定資産税・管理費・修繕積立金・賃料の日割分と敷金
です。
この残高から、来年には譲渡所得税を支払うので、その分を見越して資金を別に移しておく必要があります。これを差し引いても十分に得るものがあったと思います。
実はこの物件は、初めて自己投資金額ゼロ円で購入したものでした。
物件価格＋初期費用（＋１００万円）のローンをスルガ銀行で組んだのですが、とても不安なスタートでした（これが投資用購入５件目です）。利息は３％台だったということもあり（４．５％ではありません）、これが最後の投資物件だろうと思いチャレンジしてしまいましたが、お得感ある築浅中古物件であったことも追い風でした。
途中で金利を下げることができたことや、管理費・修繕積立金の値上げなどもありましたが、一時期的な不動産価格上昇の波に乗ったのかも知れません。但し、これは運が良かっただけで、とても不動産経営といえるものではありません。担当の税理士さんによれば、売却の際に残った金額の少なさに愕然とする投資家も多いと聞きます。自己投資した金額、毎月・毎年のキャッシュフローなどを比較し、持ち続けるのか、適度なタイミングで売却するのか、自分自身が意志をしっかりと持ちながら専門家と進めていくことが大切なのだな、と改めて感じることができました。
この記事を最後までお読みいただき、ありがとうございました。
決済前夜
こんにちは。ぶんたです。
初めての物件売却の前夜です。
仲介してくださった不動産会社から電話があり、決済当日の確認をいただきました。
僕は決済に立ち合いませんので、司法書士が代行してくれます。
振込予定時刻は１０：３０。
１１：００～１２：００頃にネットで着金を確認する予定です。
着金確認ができ次第、予め用意しておいた「領収書」を仲介不動産会社を経由して買主に渡す予定です。
サブリース契約をしていた管理会社からは鍵の返却を受けますが、僕を経由していては手間がかかるだけなので、仲介不動産会社が代理受領してくれます。
詳しくは改めて記事にしようと思いますが、手続きが最後を迎えるまでお待ちください。
民泊と簡易宿所について
こんにちは。ぶんたです。
先週、とある不動産会社の社長さんと話す機会があり、投資用マンションへの民泊利用についてお伺いすることができました。
僕は一般投資家の立場としては民泊にはよい印象を持っていませんでした。その理由としては、実際に不快な思いをした方の話を直接いくつか聞いているからです。私が所有しているファミリーマンションでも管理規約で民泊利用を禁止していますが、投資用マンションでも禁止しているところも多いようです。
実は、投資用マンションを通常の賃貸借契約以外の方法で他人に貸す方法としては、「民泊」のほかにも、「簡易宿所」というものもあるのですね。
「民泊」は住宅宿泊事業法（民泊新法）によるもので家主居住型と家主不在型に分かれ、「簡易宿所」は旅館業法によるもので簡易宿所営業とされるようです。
それぞれ特徴があるようですが、どうやら「簡易宿所」のほうが規制が厳しく許可制である分、きちんと管理されるようです（”簡易ホテル”と読み替えれば雰囲気がわかりますね。「民泊」は届出制とのことです）。
特に、宿泊者への対応については、鍵の受け渡しが対面なのかどうか、問い合わせ・トラブルへの２４時間対応があるのか、現地駆けつけができるのか、ごみの処分など、住民との共存に必要な体制整備や環境面については、どうやら「簡易宿所」の方に分があるように思いました。
投資用物件を持つ身としては、たとえ自分が離れた場所にいたとしても、トラブルのない安心・安全な住居環境を維持して欲しいと思います。民泊新法によって”ヤミ民泊”は激減しているようですが、健全な住環境を維持していただきたいものです。
売却に必要な手続きについて、具体的に記事にしておきます
こんにちは。ぶんたです。
ブログ記事を書くのをサボッてしまいました。
自分のためにも、売却に必要な手続きを記事として残しておこうと思います。
■一括繰上返済手続き（売却決済日の１か月前）
おおよそ１か月前に事前通知したうえで、手続きには予約が必要でした。
持参したものは、売買契約書の原本、本人確認書類（運転免許証）、銀行印、実印、預金通帳、の５点でした。
あれこれ手続きをしたなかでいただいた書類は「繰上返済に係る予定利息通知書」のみで、ここに記載された予定合計返済額が繰上返済額となります。
「返済手数料」はゼロ円です。その理由は、スルガ銀行の場合、”担保不動産の換価処分代金による返済の場合には手数料不要”という規定があるからです。
なお、借入後５年以内での繰上返済手数料は返済額の2.1%、５年経過後になると一部繰上返済は6000円（税抜）、全額繰上返済は10000円（税抜）となります。
５年経過したのであれば、他の金融機関に比べると穏やかな手数料だと思います。
（この件に関しては、5/22の記事も参照願います）
■司法書士への登記依頼
抵当権抹消書類の受け取りは、司法書士に代理をお願いしました。よって、決済日には僕は立ち合いません。
買主側で手配した司法書士から送付を依頼されたものは、
「登記識別情報通知」「委任状３通」「登記原因証明情報」「印鑑証明書２通（※１）」「住民票（※２）」「写真付身分証明書写し」です。
（※１）２通の使用用途は、①登記手続用、②抹消書類代理受領用、となります。
（※２）登記簿上の住所と印鑑証明書の住所が異なる場合に必要です。僕の場合、物件購入後に１回転居があったので、住民票で住所の履歴が証明されましたが、２回以上の転居があった場合は「戸籍の附票」が必要です。
■仲介不動産会社への手続き
「評価証明書」の取得を委任しました（入手場所は役所ではなく税事務所のため、不動産会社に代理取得をお願いしました）。
固定資産税納付書（最新のもの）もＰＤＦでメールして、固定資産の精算金額を算出してもらいました。
なお、仲介手数料（物件価格×3%＋6万円）は、借入金決済時に支払います。
■火災保険の解約
今回の物件には、銀行が火災保険を質権設定していたため、保険証券が手元にありません（質権設定した銀行が預かっています）。そのため、決済後（１～２週間後）に銀行から「保険証券」と「質権解除通知書」を送ってもらった後、解約手続きに入るというかたちになります。
今回の精算額残金は、譲渡所得税支払予定額を確保したうえで、他の物件の繰上返済に充てようと思います。金利の高い物件の一部繰上返済にするか、残高の少ない物件の全額返済にするか、CASIO社のkeisanサイトでシミュレーションしたいと思います。
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183302
僕は今まで８件の物件購入経験があり、繰上げ返済や相続手続きなども経験してきたのですが、売却は初めてでした。さらに、かつては業者の言いなりだったため、きちんと経緯を覚えていません。
そのような意味では、今回の売却は非常に良い経験でした。これから何回かさらに売却をするでしょうから、この経験は大いに役立つことでしょう。
一般媒介契約にもメリットはある？
こんにちは。ぶんたです。
今年5月21日の記事で、”専任媒介契約”のメリット”について書きました。
https://fp-de-restart.hatenablog.com/entry/2018/05/21/214740
ですが、”一般媒介契約のメリット”についても実感する機会があったので紹介しておきたいと思います。
実は、他の保有物件の売却を試みて、とある不動産会社と”一般媒介契約”を交わしています。すでに売却実績のある不動産会社とは異なる進め方となるのですが、その理由は二つあり、①今回の売却予定物件については利益確定幅を大きくしたいということと、②焦らずゆっくり待ちたい、という点からなのです。
専任媒介にすれば、委託先の不動産会社は一所懸命に探してくれます。しかし、仲介先が見つからないのであれば、妥協して値下げせざるをえない場合もありえます。さらに、レインズに登録するので、見知らぬ不動産会社からオーナーに対して直接交渉を求められる可能性もあります。現に私もそうでした（突然、ダイレクトメールや電話がやってくるのです）。
しかし、市場動向を踏まえて自分が考えた金額が適切だと思うのであれば、その金額を貫くことも必要なのかもしれません。そうした場合は”一般媒介契約”にして、じっくり待つことも必要だと考えており、今のパートナー企業もそのように提案してくださっています。正々堂々、他のパートナー企業との掛け持ちもできますし・・・。レインズに長期間さらすよりも、注目物件として手元にストックしておく手段もあるかもしれないので、売り急がない場合は”一般媒介”もありなのだと思いました。
一般媒介だと「定期的な報告を得られない」ことに対する不安もあるかも知れません。しかし、専任媒介では定期的に報告するのが義務であるものの、実際には「何回問い合わせがあった」「レインズから情報引出があった」「何も反応がなかった」などの場合も多いですね。何も聞かないよりは反応を聞くことができる方がマシですが、こちらから気軽に電話して聞けばよいことなので、そのようなコミュニケーションを取ることのできるパートナー企業と出会えればよいのだと思います。
いま長期的にお付き合いしている不動産会社は２社あるのですが、その２社ともに誠実さがあるので、どちらも頼りにしているところです。
スルガ銀行からの意外なお言葉
こんにちは。ぶんたです。
投資用ローンの一括繰上返済の際、スルガ銀行の担当者から意外なお言葉を頂戴しました。
僕に対する褒め言葉ではあったのですが、投資用マンションを売却する他のお客様は、そのほとんどは売却価格とローン残債が同じような金額（つまりは儲け無し→実際には赤字）だというのに対し、僕は売却金額の方が４００万ほど高かったことに驚かれました。
お客さんの中には、高金利で借りている方もあるでしょうから、残債が減らない状況のなかでやむをえず売却する方も多いのでしょう。そのような状況を知ると、粘り強く金利交渉をした成果もあったのだな、と嬉しくさえ思えます。金利のインパクトは非常に大きいですから。
僕のように年齢的に行き詰まった者は、通常であればローン金利の引き下げ交渉の余地はありませんが、最後のチャンスを活かせたのかも知れません。コツコツと地道に積み上げた成果なのかと思うと感慨もひとしおです。
スルガ銀行での一コマ
こんにちは。ぶんたです。
物件の売却が決まったので、借入先のスルガ銀行へ赴き、一括返済手続きをしてきました。
手続きに要した時間は約５０分。書類を書いたり、ハンコを押したりする時間の他に、「なぜ売却をするのか」「今後どうするのか」を非常に聞きたがっていました。担当者とは色々と話をしましたが、シェアハウス問題についてはお互いに一切触れず、大人対応をしていました。僕から詳しく説明したことは、他の物件の賃貸状況、ローン借入先および利率、地方都市で貸している旧自宅についてなどで、担当者は興味深げに聞いてくださいました。
「ローンは終了しますが、もっとお手伝いができれば・・・」というのが銀行側の本音です。適当に受け流しながらも、さらに「今後も何なりと相談してください」というお言葉をいただき、終了しました。
スルガ銀行の場合、売却に伴う一括返済については手数料ゼロ円というのは非常に魅力です。なお、手数料についてですが、賃貸しながらの一部返却は6,000円（税別）、賃貸しながらの一括返済は10,000円（税別）です。
専任媒介契約のメリット
こんにちは。ぶんたです。
昨日、専任媒介契約で売却をしたとお伝えしました。
媒介契約には３つの型式があります。
１．専属専任媒介契約
２．専任媒介契約
３．一般媒介契約
それぞれ拘束度合いが異なり、１では特定業者１社のみに依頼することとし自分で探してきた買主とも契約することができない、２では特定業者１社のみに依頼するが自分で探してきた買主と契約することはできる、３では他の業者にも依頼できる、ざっとこんな感じです。
僕の場合、２にしましたが、１と２の違いは、不動産会社から受ける活動報告の頻度（１は 1週間に1回以上、２は２週間に1回以上）、不動産会社のレインズ（指定流通機構というサービス）への登録義務（１は媒介契約から5日以内、２は媒介契約から7日以内）ということになっています。
でも、僕のパートナー企業は非常にこまめに報告してくださり大変に安心できました。どんな報告があったかというと、レインズからの引出数、電話での問い合わせ件数、値引き問い合わせ、指値があった場合の対応などです。
一所懸命に媒介に努めれば、早いうちに仲介手数料をゲットできるとあれば、業者側も頑張るのだと思います。
ふるさと納税の返礼率
こんにちは。ぶんたです。
毎年、限度額いっぱいまで「ふるさと納税」をしています。
我が家では「米」「みかん」「モンベルクラブ・ポイント引換券」が恒例なのですが、まずは大阪府阪南市に寄付をしました。75,000円の寄付で40,000円分の「モンベルクラブ・ポイント引換券」という返礼品は非常に魅力です（返礼率53.3%）。阪南市ではモンベルフレンドエリアに登録されたこともあり、期間限定で情報発信するという意味もあったようです。
ふるさと納税については、返礼品の競争が過熱化し、自治体によっては国（総務省）の方針に従い、あえて返戻品の額を従来の50%から30%へ引き下げているところもあります。例えば、長野県小谷村がそれにあたります。これは小谷村の強い意思の表れですね。私は登山やスキーが好きで、この地に対し縁も多くあることから、従来より小谷村への寄附をしていました。とはいえ、返礼率が53.3%と30％の比較では、どうしても返礼率の高い方へ流れてしまいます。小谷村さん、ごめんなさい。
