１物件の売却が決まりました
こんにちは。ぶんたです。
飲み過ぎで帰宅したためどうしても記事を書くことができず、そのまま体調不良、モチベーション低下に陥り、ついに２週間もサボッてしまいました。大いに反省し、気負わずに忘備録として記事を残します。
現在賃貸中の６物件のうち、１物件の売却が決まりました。売買契約も締結し、あとは決済日を待つばかりです。その前に、ローンの借入先である銀行へ行き、一括繰上返済の手続きをしなければいけません。
手続きに必要な書類は、
１．売買契約書の原本
２．実印
３．銀行印
４．本人確認書類（免許証など）
５．通帳またはキャッシュカード
とのことです。
僕の所有物件はすべて黒字経営にしていますが、なぜ売却をするのか説明しておきます。
東京オリンピックまでには不動産価格が大きく下がる可能性を指摘する声もありますが、僕の持っている東京２３区内の物件であれば、まだ保有していても価値ありと思っていました。たとえ価格が下落したとしても、ローン残高も減っているため、売却時には利益が残せる計算をしています。
それでも売却に至ったワケは、大きく二つあります。
まず一つ目は、いくら資産が２億円分以上あったとしても、住宅ローンを含め１億円近くの負債を持っているのはいかがなものか、と考えたのが純粋な気持ちです。まずは１物件を売却し、そこで得たキャッシュを他の物件の繰り上げ返済に回すことで、キャッシュフローをより健全なものにしておきたかったのです。納付する所得税額が増えてしまいますが、定年退職を間近に控えたサラリーマンなので、減税目的の投資とはそろそろサヨナラをして、年金代わりの家賃収入へシフトしておく必要があると考えたのです。
二つ目は、借入先の銀行との縁を切りたかったことです。非常に書きにくいことなのであえて曖昧に記載しますが、いま世間を騒がせているような金融機関では、不動産事業のほかにも、ヘリコプター・倉庫・コインランドリーなど様々な事業を融資先としてみているようで、だいたい１～２か月ごとに電話をかけていました。僕は金利交渉で1%以上の金利引き下げをすることができキャッシュフローも大幅に改善したのですが、この銀行に対して業界内やネットで賛否両論あるなかで、僕は打ち切りと判断しました。一括返済したら、定期預金や提携クレジットカードを解約して、早くおさらばしたいと思っています。
但し、上の二つのほかにも、僕が突然死亡したときに残された家族を相続や不動産運用などで苦労させたくないこともあります。
そう簡単に投資用物件の売却ができるものなのでしょうか？
僕は友人のツテを頼りにしました。
友人といっても不動産業の方で、１０年近く前から情報交換をしてきた間柄なので、専任媒介契約でお願いしていたところ、運良く２か月で決めることができたものです。こればかりは運だったのだと思いますが、投資用物件の売却は、そう簡単には進まないものだと思いました。
価格は、相場より少し上、という感じ。専任媒介契約だと、二週間に一回以上の報告義務があるから、「問い合わせがあった」という報告だけでも嬉しいものです。
実は売却は初めてのことです。まずはキャッシュフロー改善を実現させ、状況を見ながら他の物件の売却も行うかどうか、長い目で不動産投資を経験していきたいと思います。
マンションの損害保険への加入について
こんにちは。ぶんたです。
当然のことですが、僕は、所有する全てのマンションに火災保険・地震保険をかけています。
投資用マンションおよび賃貸している地方の自宅マンションには、建物のみに必要最低限の保険金額を掛けています。
いま住んでいる自宅用マンションには、建物のみでなく家財も対象とし、小さな子供もいるため損害賠償特約なども付加しています。
また、実家のマンションには実母が未婚の弟と同居しており、ここでは家屋と家財のみ必要最低限にしています。
要は、目的や利用状況に応じて適切に設定する、という当たり前のことを記述したまでです。それでも、保険会社や代理店からの更新案内では、おせっかいにも一ランク上を提案してくることもあるので、何を補填するための保険なのかしっかり考え、乗せられないようにすることが大切です。
今日は目新しい情報を提供できませんでした。この分野、どうしても一般論しか記載できず、広く深く勉強できていないことを実感しています。大いに反省・・・
がんであったことが判明したときの保険会社の対応について
こんにちは。ぶんたです。
昨日、妻が保険料支払免除特約を適用されたことを記事にしました。
自分自身、どこまで書いていいのやら迷うところだったのですが、読み手によっては核心に迫る部分を知りたいのかなのかとも思い、少し詳しく書いておこうと思います。
実は、妻は乳がんでした。家族内でのショックも大きく、当初は医療保険のことなど考える余裕もありません。初回手術の結果、転移していることも判明し、当時は子供も幼稚園生だったこともあり生活も大きく変わることになりました。
たまたま近所に保育園があったので一時預かりをお願いしたり、外部団体のスキーキャンプに申し込んで子供を数日間預かってもらったり、様々な制度・サービスを活用しましたが、今となっては「当時はよく頑張ったなぁ」と思い出にさえなっています。
保険金の申請をしたのは術後、半年以上を経過してからだと思います。審査対象となったのは、がん保険の会社の方でした（医療保険の会社はすんなりパスしました）。
保険会社の委託先から審査員が自宅に訪問し、丁重に言葉を選びつつお見舞いの言葉をいただき、でも、審査をさせて欲しい、と言うわけです。
でも、これは仕方のないことですよね。保険会社からすれば、加入後２年経過していないにも関わらず何百万円もの保険金を持って行かれるのですから、必死こいて信憑性を確認しにかかります。
結局、過去数年の健康診断の結果、過去にかかった医療機関の治療履歴などについてヒアリングがありました。
しばらくして、同じ審査員の方が再度訪問してきました。今度は、「その病院に直接ヒアリングしてもいいですか？」。もちろん、こちらは「ＯＫです」としか言いようがありません。こちらも誠意を尽くし、様々な部位のがん検診の結果など、あらゆる結果を提出しました。実は、乳がんについては、自宅で手軽に検診できるものはありませんでした。胃・肺・子宮・大腸がんは健康保険組合が郵送のキットで検査してくれるのですが、乳がんはありません。でも、毎年きちんと積極的に健康管理に努め、検診も受診していたという事実を提示できたことに対しては保険会社に対して印象がよかったようです。乳がんだけ検診していなかったのは、育児のためできなかっただけのことです。
そのため、最終的には保険会社から郵送で「適用」の連絡があり、無事に保険金全額を支払っていただきました（相当過分にいただきました・・・）。
事前に、保険代理店の責任者（この方が頼りになる方でした）の方に相談しておいたのですが、審査が厳しい可能性があることは聞いていたのでそれなりの覚悟はできていました。罪人扱いされたような不快感を持ったのは忘れることができませんが、こうした経験を持つのは私達夫婦だけではないと思います。
こうした実体験は今後のＦＰ活動に役立てるのかな、と思っています。
生命保険の加入、見直しについて
こんにちは。ぶんたです。
保険についても書いておこうと思います。
まずは生命保険から。
今でこそ職場内に保険外交員が立ち入るのはご法度ですが、以前は会社の総務担当者の許可があれば職場内に自由に入ることができた時代です。ということもあり、僕は入社以来、会社に来ている面倒見のよい保険のおばちゃんに保険の世話になっていました。転勤してからもライフイベントごとに見直ししてもらい、生命保険・年金保険に加入していたのです。
しかし、妻が病気治療をした際、以前は給付金が支給されたことがあったのに、見直し後には給付が支給されなかったことがあり、これを契機に、いよいよ付き合いだけで保険に加入しておくのはやめようと思い、自ら見直しました。
ちなみに、それまでに加入していたのは、アカウント式自由設計型の保険です。まんべんなく網羅するようにしたせいもあるのですが、結果的に保険金額が高額でありながら給付金が少ないムダな保険でした。保険のおばちゃんを責めるつもりはなく、自分が受け身過ぎていたことを反省した次第です。もしＦＰの勉強をしていなかったら、このおばちゃんでなくても保険屋さんの言いなりになっていたのでしょうね。
なお、見直し後は、夫婦を切り分けて必要最低限の目的別に加入しています。
＜夫＞
死亡保険・・・加入せず。住宅ローンと投資用ローンの団体信用生命保険があるため。
医療保険・・・単独で加入
がん保険・・・単独で加入
＜妻＞
死亡保険・・・貯蓄がわりに葬式代程度の商品に加入。
医療保険・・・単独で加入（※）
がん保険・・・単独で加入（※）
（※）加入後１年過ぎて、保険料支払免除特約が適用されることとなり、契約内容を維持したまま保険料がゼロとなりました。２社のうち１社では、自宅に審査員が２回も訪問に来ました。過去にかかった病院へのヒアリングが行われ、健康保険組合にも資料を提出してもらい、ようやく審査が通り、半年後に保険金をいただくことができました。病気はとても辛いものですが、結果的に得られた保険金は多額なものとなりました。
＜子＞
学資保険・・・貯蓄がわりに大学入学金程度の商品に加入。
生命保険、医療保険（※）・・・加入せず
（※）医療機関での保険診療自己負担分を自治体が負担するため（中学生卒業まで）
保険は年々進化しているため、年齢に関係なく見直しの余地があると思っています。
なお、年金保険は平成３年に加入しています。これはバブル期の利率を適用した「お宝保険」なので、どの専門家からも現状維持を勧められています。加入当時は、給与・賞与での天引きが負担に感じることもありましたが、今から思えば若いときに加入しておいて良かったと、おばちゃんに感謝しています。
持っている資産、抱えている負債、残った純資産
こんにちは。ぶんたです。
僕は毎月、お小遣い帳をつけています。
といっても、家計簿ではなく、超ざっくりした貸借対照表（Ｂ／Ｓバランスシート）のことで、資産・負債・純資産を見える化したものです。
| 資産 | 負債 |
| 純資産 |
資産の内訳を明らかにすると、不動産が８５％を占めています。自分でもびっくりです。残りは現預金・金融商品となります。不動産の流動性を考えると、思うように売却できない可能性があるため少し心配でもあります。
負債は不動産投資ローンおよび住宅ローンで、資産の４３％を占めています。
ローンは、僕が死亡したときには全額が団体生命保険の対象となりますが、残された家族の相続税の支払いについては万全を期しておく必要がありますし、家賃収入が入ってきたとしても、家族はきちんと毎年確定申告するのかとても心配です。
純資産は５７％となります。これが現時点での本当の財産だと認識するようにしています。でも、ライフプランニングで行うキャッシュフロー表（Ｃ／Ｆ表）では、あえて不動産資産はまったく除外し、資産＝現預金・金融商品のみで考えるようにしています。
これを前提に、将来３０年にわたってＣ／Ｆ表を作り、毎年見直しています。あまり神経質にならず、アバウトに試算するのですが、当初見込みでは支出を多めに見積もっているので、将来の資産残高がマイナスになっても悲観的にならないようにしています。また、上述したとおり、不動産をあえて資産から除外しているため、実際には表以上に余裕があることがわかり、少し気楽に計画を立てるようになりました。
| H29 | H30 | H31 | ・・・ | |
| 収入 | ||||
| 支出 | ||||
| 収支 | ||||
| 資産残高 |
保険会社のＦＰによる無料診断や、定年退職者を対象にしたリタイアメントプランニング講習なども利用したことがありますが、形にとらわれず、本質をざっくり実感できればよいことがわかりましたので、案外と自己流でやっています。
なお、日本フィナンシャル・プランナーズ協会（日本ＦＰ協会）のホームページでも「ライフプラン診断」ができるようになっていますが、どのような観点で将来設計を見直せばよいのかがわかる点を評価し、診断結果に左右される必要はないと思います。
ライフプラン診断（日本ＦＰ協会ＨＰより）
税務申告（確定申告）、事業規模の選択について
こんにちは。ぶんたです。
昨日、この記事を書いている最中うっかりして寝込んでしまいました。少しでも毎日書き溜めようと思っていただけに残念です。でも、無理して内容の薄い記事を残すのは意味がないので、気持ちを新たにしてパソコンに向かっています。
僕は定年をあと何年か後に控えたサラリーマンです。２０歳代・３０歳代の若い方々とは異なり、投資の考え方は保守的になりますので、かなり消極的に見えるかもしれません。不動産投資にせよ金融商品への投資にせよ、若いうちに積極的に始めておけばよかったとつくづく思っています。僕の若いころは右肩上がりの時代でしたので老後の年金は保障されていると信じられていました。しかし現実は甘くありませんでした。いずれ自分の子供も将来設計の岐路に立つことになるので、父として、一個人として、備忘の意味で綴っておきたいと思います。
さて、標題の件ですが、僕は税務申告（確定申告）を税理士に依頼しています。
依頼先は不動産会社に紹介してもらった会計事務所なのですが、不思議なご縁で自宅の近くであり、非常に親しくお付き合いできています。といっても、顧問契約まではしておらず毎年の確定申告シーズンに相談する程度なのですが、自分の疑問を投げかけて簡単なアドバイスをいただくだけでもとても安心するものです。
実は、サラリーマンをしている僕には、給与所得のほか、不動産所得に加えて事業所得もあります。
不動産所得は、すでにご紹介した区分所有マンション６部屋分（投資用５部屋、地方都市にある自宅１部屋）です。
事業所得は、妻と一緒に物販をして得ているものです。
不動産貸付けが事業規模（１０室以上）ではないため、青色申告控除額は１０万円としています（６５万円の控除額ではない）。事業所得があるため複式簿記を行えば６５万円控除も可能なのですが、なにぶん細々とした事業所得のため、現時点ではEXCELでの管理で十分であり、１０万円控除を選択しています。
６５万円控除を得るため、あと４部屋のマンションを購入して事業規模にしようと考えたり、法人成りして会社にしようと考えてみたりもしました。
でも、将来に向け利益を残すための投資なのに、課税所得を減らすために巨額のローンを追加設定し負債を拡大するのは本末転倒だと思い、不動産事業を事業規模に乗せるのはやめました。中古であればマンション１棟を持つのは決して難しくないようですが、その後の運用、出口戦略までを設計することができなかったし、負債が膨らむのを恐れていたので、事業規模にせずよかったのだと思っています。もちろん、不動産事業が軌道に乗り、利益がたくさん出過ぎるのであれば話は別ですが・・・
法人成りして会社を設立し、妻を社長にしようかな、僕は取締役経理部長かな、とか模索してもみました。でも、当初は所得税還付があった（つまりは赤字経営だった）ので、とても会社経営とはいえず、税理士さんにも相談に乗っていただき、サラリーマンの立場を総合的に利用していたほうが得だと判断しました。まだそんなレベルです・・・
消極的に見えるかも知れませんが、堅実に運用を続けて行きたいと思っています。そして、転機をみつけてはすみやかに方向転換できるよう、情報収集に努め、少しでも小さなアクションを取り続けておきたいとも思っています。
ブログ設立の主旨を振り返る
こんにちは。ぶんたです。
このブログを設立して、すでに１０日以上が経過しました。
初めてつくったブログですが、肩肘張らないようマイペースを保ち、自分自身の考えを整理するつもりで日々書き進めています。これで本当に良いのかわからないのですが、とにかく自分の思いを書きだすことで、将来に向けての考えがまとまってくるのではないかと思っています。
この間、アクセスは２０件ありました。訪問していただいた読者にはひたすら感謝です。ブログチャレンジ（初級）にも挑戦中でして、こんな僕でもブログができるのだな、と改めて実感しています。
ＣＦＰの６科目を一度で合格できる方や、実際にＦＰとして活躍している方は、たくさんのタスクを同時並行でこなし時間をうまく利用できているのでしょう。
このブログは、ＣＦＰの資格を活かして人生を再スタートすることに意味があります。毎日知恵を絞り情報を発信し、当ブログを訪問いただいた方に少しでも共感いただければと思います。
不動産投資の多角化を模索したものの・・・
こんにちは。ぶんたです。
不動産投資の多角化について書いておこうと思います。
不動産投資の幅を広げようと模索したことがあります。その対象は、区分所有マンションの数を増やす（中古）、一棟マンション（中古）、一棟アパート（新築）です。結論からすると、どれも見送ることとしました。金融機関の審査は通りそうでしたが、借入期間が短くなりキャッシュフローが厳しくなることが想定されたことと、そもそも巨額なローンを新たに設定することに臆病となっていたからです。さらに、一棟マンションについては、大規模修繕計画を仕切る自信がなかったこともあります。
また、サブリースを解約し、
それよりも、自分の年齢をわきまえて、負債を減らす（ローンを返済する）ことが優先事項なのだと単純化して考えています。しかし、定年退職まであと数年というなかで手元のキャッシュは減らしたくありません。そのためには、いくつかの不動産を処分して、その分で得たキャッシュで繰上げ返済してしまうのも一計かと考えるようになりました。
例えば投資用マンションを１部屋お持ちの若いサラリーマンにとって優先するのはローンの返済であって、節税ではありません。不動産投資は長期間にわたるものですが、所有期間トータルで黒字にしないと意味がありません。実際に家賃収入を得て、最後には売却して（もしくは早めに売却して）、儲けを出さなくてはいけません。
不動産運用のプロであれば、ローン金利よりも高い運用益が出せればよいのであれこれと運用できるのでしょう。でも、僕自身は、身の丈にあった投資をしておくのがよいとの姿勢でいます。
管理費・修繕積立金を削減する
こんにちは。ぶんたです。
管理費や修繕積立金の金額は、通常であれば総会決議事項となりますので、自分ではコントロールすることができません。投資用マンションであれば、なおさら思いどおりの決議は困難です。
しかし、理事長になってみると、今まで色々とお願いしてきた管理会社の良し悪しが見えてくる場合もあります。そのような時は、管理会社を変えてみるのも一考です。
管理会社を変える→管理委託費用が下がる（かも）→管理費が下がる（かも）・・・
こんな図式も夢ではありません。実際に、僕の所有する投資用マンションでは値下げをすることができました。
その一方で、修繕積立金は値上げでせざるをえない状況が一般的かもしれません。そもそも、竣工当初（分譲時点）での修繕積立金の設定が低価格すぎるからです。
僕は、とある投資用マンションで理事長をしていますが、非常に勉強になります。不動産会社や管理会社とつながっていると、通常では得られない情報がゲットできますので・・・。
金利引き下げ交渉について
こんにちは。ぶんたです。
昨日、ローン金利の引き下げについて書いてみましたので、僕の経験を少し書いておこうと思います。
借り入れ先は４行あり、内訳は、地方銀行１・都市銀行１・リース系２です。
ローン締結後５年以上経過した段階ですべてにアタックしたところ、地銀では１％以上の金利引き下げ交渉が成立、都銀では他行からの借換＋金利引き下げというセットでの交渉が最終決済で否決、リース系２行は門前払い、という結果でした。
金利引き下げをした場合、返済期間は据え置きで、毎月の支払額を減額することとなります。この場合、期間繰上げに比べると支払利息総額は多くなるのですが、毎月のキャッシュフローが増額となります。そのため、修繕積立金が増額されたときも、きちんと黒字のままで運用できました。
都銀では交渉決裂となってしまいましたが、行内で引き締めムードが高まりつつあったことに加え、僕が転勤により借り入れ支店と所有物件に出向くことが困難になったことも影響しました。残念ですが、こうした流れを肌で感じた貴重な体験でした。最近、多額の融資を行った銀行が問題となっていますが、それとは正反対の対応ですね（時期は異なりますが）。
ちなみに、僕は利息計算をするときに、CASIO社のkeisanサイトを利用しています。
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183302
ＦＰの６つの係数のうち「資本回収係数」を意識せず、このサイトのみで様々なシミュレーションができるので、頻繁に利用しています。
CASIOさん、ありがとうございます。
